【媒體傳真】 [新京報(bào)]蔡繼明代表：盤(pán)活閑置宅基地 擴(kuò)大農(nóng)地入市范圍

來(lái)源：新京報(bào)2019-03-03 段文平

2019年全國(guó)兩會(huì)于3月3日拉開(kāi)大幕。今年的兩會(huì)建議，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明一如既往關(guān)注土地制度改革，在他提交的5份建議中，有3份涉及農(nóng)地改革，分別是關(guān)于推進(jìn)我國(guó)土地制度改革的建議、關(guān)于《土地管理法修正案（草案）》修改的建議、關(guān)于推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革力度的建議。

其中，蔡繼明對(duì)《土地管理法修正案（草案）》提出修改建議，允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

蔡繼明在接受新京報(bào)等媒體采訪(fǎng)

建議擴(kuò)大集體建設(shè)用地入市范圍

2015年2月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，土地“三項(xiàng)”改革試點(diǎn)全面鋪開(kāi)。

截至目前，試點(diǎn)工作已經(jīng)開(kāi)展四年有余，并將繼續(xù)延長(zhǎng)至2019年12月31日。對(duì)于過(guò)去幾年的試點(diǎn)工作與經(jīng)驗(yàn)，2018年12月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議對(duì)其作了總結(jié)報(bào)告，認(rèn)為試點(diǎn)形成的制度性成果可為《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》修改提供依據(jù)，并形成了關(guān)鍵性的建議：對(duì)土地利用總體規(guī)劃等法定規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。上述建議，已經(jīng)體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法修正案（草案）》中。

以前，農(nóng)村集體土地只有首先通過(guò)征收為國(guó)有建設(shè)用地，再進(jìn)行招拍掛，才能進(jìn)入市場(chǎng)。如果上述草案獲得通過(guò)，未來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地將實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，不僅將增加農(nóng)民收入，還將擴(kuò)大城市建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模。

但是，當(dāng)前的土地“三項(xiàng)”改革試點(diǎn)，其主流試點(diǎn)做法是，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)入市，農(nóng)村宅基地只能在集體所有制成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地中真正屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地占比很少，僅靠這么少量的農(nóng)地入市，根本不足以構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)有序的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

蔡繼明表示，目前我國(guó)的農(nóng)村集體建設(shè)用地有19萬(wàn)平方公里，是城市建設(shè)用地的兩倍。而集體建設(shè)用地中，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地占比僅14%，宅基地占比超過(guò)70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的局面，應(yīng)該擴(kuò)大試點(diǎn)入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，“我國(guó)農(nóng)村閑置的宅基地有3000萬(wàn)畝，如果部分入市，將有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，事實(shí)上，在一些試點(diǎn)區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案） 》應(yīng)允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

建議賦予農(nóng)村宅基地抵押權(quán)

關(guān)于農(nóng)村宅基地制度改革，蔡繼明除了建議入市加快流轉(zhuǎn)外，他還建議賦予農(nóng)村宅基地完整的用益物權(quán)，通過(guò)宅基地抵押貸款緩解農(nóng)民貸款難。

蔡繼明認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條“用益物權(quán)人享有的基本權(quán)利，用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”，農(nóng)民宅基地使用權(quán)作為完整的用益物權(quán)是完全可以用于抵押的。

“但是問(wèn)題在于，《物權(quán)法》對(duì)城市國(guó)有宅基地和農(nóng)村集體宅基地的權(quán)能做了不同規(guī)定，前者叫“住宅建設(shè)用地使用權(quán)”，有《物權(quán)法》所賦予的用益物權(quán)的一切權(quán)能；后者叫“宅基地使用權(quán)”，其使用權(quán)人只對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，沒(méi)有收益權(quán)，更不可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。”

所以，蔡繼明建議修改《物權(quán)法》相關(guān)內(nèi)容，使農(nóng)村集體宅基地與城市國(guó)有宅基地具有同等的用益物權(quán)；并建議取消《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條對(duì)農(nóng)村宅基地抵押的限制。

蔡繼明表示，農(nóng)村宅基地的抵押權(quán)如果不能實(shí)現(xiàn)，就堵塞了農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)收益的渠道。只有將法律上的障礙消除了之后，農(nóng)村宅基地的抵押才能夠在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛地推行。

編輯：趙姝婧 審核：周襄楠